서울 남산에서 바라본

서울 남산에서 바라본 아파트 모습. /뉴스1 ⓒ News1 김명섭 기자 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 = 최근 우리나라 부동산시장에서 가장 두드러지는 이슈는 양극화 현상이다. 이를 넘어 '초 양극화', '초초 양극화'라는 표현이 나올 정도로 극심한 시장 차별화가 나타나고 있다.다만 지금 회자되는 양극화는 과거와는 조금 다르다. 입지적으로는 여전히 강남이 중심이지만, 상품 측면에서는 아파트로 초점이 좁혀진다. '강남 아파트 일극화'가 초양극화 현상의 핵심인 셈이다. 이제는 '강남 불패'가 아니라 '강남 아파트 불패 신화'라고 불러야 할지도 모른다.실제 반포의 국민주택 규모(전용면적 84㎡) 아파트가 70억 원에 거래되기도 했다. 어지간한 꼬마빌딩 값과 맞먹는 수준이다. 강남 아파트는 이제 빌딩을 대체하는 '부의 상징'이 되어버렸다.이 같은 현상은 크게 세 가지 요인으로 설명할 수 있다.첫째, 빌딩 투자 수요가 초고가 아파트로 이동했다. 4~5년 전만 해도 부자들은 여윳돈이 있으면 빌딩을 샀다. 빌딩은 은퇴자의 로망이자 '조물주 위에 건물주'라는 말이 상징하듯 자산가의 대표적 투자처였다. 하지만 요즘은 빌딩에 대한 수요가 줄고 고급 아파트로 옮겨가고 있다. 투자 선호도가 달라지면서 아파트 편식 현상이 나타난 것이다. KB부동산 보고서에 따르면 지난해 고액자산가의 64%가 투자처로 아파트를 가장 선호했는데, 이는 2020년(49%) 대비 15% 포인트 증가한 수치다. 같은 기간 오피스 빌딩 선호도는 12%에서 8%로 줄었다. 이런 트렌드는 극심한 내수 경기 침체로 공실이 늘어나면서 빌딩 투자 매력이 떨어진 것과 무관하지 않다. 임대수익률도 낮아 대출이자를 내고 나면 역마진이 날 판이다. 이러다 보니 투자 목적으로 빌딩을 사려는 개인투자자의 발길이 줄었다. 요즘 빌딩 시장에선 사옥으로 쓰기 위한 법인 실수요가 고객의 주류를 이룬다. 빌라전세 사기 여파로 다세대, 다가구주택 투자가 위축되고 있는 점도 또 다른 요인이다. 이를테면 빌딩, 다세대, 다가구주택 투자 수요가 아파트로 쏠리니 강남 아파트값이 고공비행하는 것이다.둘째, 상급지 갈아타기나 똘똘한 한 채 흐름도 한몫했다. 아파트 전세가 비율(KB부동산 기준 4월 서울 53.5%)이 낮아 외곽지역에 여러 채를 갭투자 하기보다 강남 아파트 한 채를 사려고 한다. 다주택자에 대한 취득세·양도세 중과 규정이 일러스트=이은현 평생 열심히 살면서 근검절약해 재산을 모은 김모(75)씨. 그는 40세에 아내와 사별하고 두 아들을 혼자 키웠다. 자녀들이 모두 장성하자 김씨는 51세에 재혼했다. 김씨는 최근 당뇨병 등 지병이 늘면서 25년 동안 자신을 지켜준 아내에게 재산을 증여하기로 결심했다. 자녀들은 상속 재산이 대폭 줄어들 것을 우려해 아버지의 계획에 반대했다. 그러자 새어머니는 두 아들이 이미 증여받은 재산이 많다며 오히려 재산을 내놔야 한다고 맞섰다. 김씨는 아내와 자녀의 갈등이 커지자 결국 변호사를 찾았다.매년 9만쌍가량이 이혼하고 4만쌍이 재혼한다. 특히 60세 이상의 황혼 이혼과 재혼이 늘고 있다. 통계청 발표에 따르면 지난해 이혼 건수는 9만1151건이다. 이 중 30년 이상 혼인 관계를 이어간 부부의 이혼 건수는 1만5128건으로 전체의 16.6%다. 65세 이상 재혼은 약 5000여건에 달한다.이혼과 재혼 증가로 그만큼 재산 증여·상속에 대한 가족 갈등도 늘고 있다. 김씨의 사례처럼 자녀가 성인이 된 후 재혼한 새아버지나 새어머니의 경우 특히 재산 관련 분쟁이 많다. 한 이혼 전문 변호사는 “아버지가 거액의 재산을 재혼한 아내 또는 자식에게 물려줘 분쟁이 발생하는 경우가 많다”며 “새어머니나 새아버지에게 자식이 있거나, 재혼한 부모 사이에 새로운 자식이 생겼다면 문제가 더 복잡해진다”고 했다.◇ 재혼과 동시에 상속권 생겨… 재혼 전 증여도 권한 인정부모 중 한 사람이 재혼해 혼인신고를 한다면 당연히 법적 상속 권한이 생긴다. 현행법에 따라 배우자는 자녀들보다 1.5배의 상속 지분을 갖게 된다.김씨의 재산이 35억원이라면 두 아들의 상속 지분은 3.5분의 1로 각각 10억원씩 상속받을 수 있다. 새어머니는 결혼 생활 기간과 상관없이 15억원(상속 지분 3.5분의 1.5)을 물려받게 된다. 이는 법으로 정한 상속 비율(법정상속비율)이다.만약 계모나 자녀가 다른 상속인의 유류분을 침해하는 재산을 미리 증여받았다면 다른 가족은 유류분 청구 소송을 진행할 수 있다.유류분은 상속인이 받아야 할 최소한의 상속 비율을 말한다. 상속인은 피상속인의 유언이나 증여로 유류분이 침해된 경우 반환을 청구할 수 있다. 피상속인의 배우자와 자녀는 모두